Eine Neuigkeit von KN-MARKETING Facility Management Consulting & Seminare
Risiken und Gefahren in der Objektbewirtschaftung "Wahrnehmung und Umsetzung in der Praxis"
Ein derzeit viel diskutiertes Thema ist die Verkehrssicherungspflicht, was teilweise schon manische Züge annimmt, aber in seiner Gänze und Tragweite selten umfassend bekannt ist. Die Rechtsgrundlagen und Haftungsrisiken sind überwiegend juristisch formuliert, wenig praktikabel beschrieben und mit Rechtsurteilen untermauert. Dies betrifft in den meisten Fällen konkrete Beispiele, welche selten deckungsgleich auf alle Hausmeistertätigkeiten übertragbar sind. Auffällig in diesem Zusammenhang ist die vom Gesetzgeber gewählte Formulierung der „Zumutbarkeit“, wodurch ein nicht unerheblich großer Interpretationsspielraum besteht.
Was ist also zumutbar und wie setze ich die notwendig geforderten Maßnahmen in der Praxis um? Dies wird die erste Frage im Zuge der Gefahrenabwehr für jeden ordentlich arbeitenden Hausmeister sein. Des Weiteren ist auffällig in vielen Darstellungen, dass überwiegend die Rechtslage im Fokus der Berichtserstattung steht und versicherungsrechtliche Anforderungen unberücksichtigt bleiben. Gerade diese müssen zwingend Beachtung finden und mindestens den gleichen Stellenwert erhalten, da heutzutage Versicherungsleistungen an viele zusätzliche Faktoren gekoppelt sind, die oftmals einer späteren Auszahlung im Versicherungsfall im Wege stehen.
Gerade hier liegen zusätzliche Risiken für tätige Hausmeister, dessen Auswirkungen ebenfalls schwerwiegende Folgen haben können, wenn Versicherungsleistungen gekürzt oder gar nicht ausgezahlt werden und man für diese finanziellen Einbußen einen Schuldigen sucht. Es liegt dann nichts näher als den Hausmeister zur Verantwortung zu ziehen und es folgen Konsequenzen. Meist mit der Begründung: „Sie hätten das doch wissen müssen!“
Spätestens jetzt stellt sich die Frage nach der richtigen Umsetzung in der Praxis, um Gefahren und Risiken zu vermeiden.
Eine Grundvoraussetzung hierfür ist es risikobehafteten Prozessabläufe zu ermitteln und durch eine eigene Risikoabschätzung zu bewerten. Hierzu finden Sie im letzten Kapitel einige Beispiele. Erstmals aber bleibt festzuhalten, dass das Thema Verkehrssicherungspflicht nicht autark betrachtet werden kann, da es in der Objektbewirtschaftung als Bestandteil der Betreiberverantwortung anzusehen ist. Unter Betreiberverantwortung versteht der Gesetzgeber die Pflicht, dass jeder der ein Gebäude betreibt oder bewirtschaftet, im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit, dafür Sorge zu tragen hat, dass alle zumutbaren Maßnahmen ergriffen werden um Risiken und Gefahren für Mensch und Umwelt zu vermeiden. Hinzu kommen Maßnahmen zur Umsetzung der gesetzlichen Betriebssicherheitsverordnung und die darin geforderten Gefährdungsbeurteilungen.
Die Wertigkeit oder Priorität der erforderlichen Maßnahmen zur Risiko- und Gefahrenabwehr sind wesentlich beeinflusst durch das Arbeitsumfeld des Hausmeisters, der in Zweckbauten vielfach komplexere Aufgaben zu bewältigen hat als beispielsweise in der klassischen Wohnungswirtschaft. Des Weiteren ist entscheidend, ob er seine Tätigkeit als Selbstständiger oder in unselbständiger Funktion ausübt, diese wiederum zusätzliches Gefahrenpotenzial beinhaltet, da oft die Tätigkeitsbereiche nicht eindeutig abgegrenzt oder definiert sind. Vielfach fehlen hierfür Standards und Strukturen. Mit Standards und Strukturen sind klare organisatorische Aufgaben- und Verantwortungsbereiche und eine auf das Objekt angepasste Dokumentation zu verstehen.
Zu Haftungsrisiken und Schadensersatzforderungen muss es nicht kommen, wenn einige Grundregeln beachtet und Transparenz in Prozessabläufen geschaffen wird!