Eine Neuigkeit von Frank Baranowski Rechtsanwalt und Fachanwalt

BGH kippt Renovierungsklauseln

Wer unrenoviert mietet, muss bei Auszug nicht renovieren. Tausende von Mietverträgen sind betroffen.

Nach § 535 BGB obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung wird in nahezu allen Wohnraummietverträgen im Rahmen von sogenannten Renovierungsklauseln, die auch als Abwälzungs- oder Vornahmeklauseln bezeichnet werden, auf den Mieter übertragen. Dem hat der Bundesgerichtshof nunmehr noch weitere, engere Grenzen gesetzt.

Schon in den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof vielzählige Renovierungsklauseln „gekippt“ und formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturverpflichtungen zu Lasten des Mieters u. a. in folgenden Fällen für unwirksam erklärt:
•wegen starrer Fristenpläne;
•wegen Anfangsrenovierung durch den Mieter;
•wegen einer sogenannten Makulaturklausel bei Vertragsende;
•wegen einer vorgeschriebenen Ausführungsart;
•wegen unzulässiger Erweiterung des Schönheitsreparaturbegriffs und
•wegen eines Summierungseffektes.

Die aktuellen Entscheidungen des BGH vom 18.03.2015 gehen weit darüber hinaus und schränken die Möglichkeit der Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter noch weiter ein. Wie bereits im Vorfeld angekündigt, hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Zugleich hatte sich der BGH mit der Frage von sogenannten Quotenabgeltungsklauseln zu befassen. Mit diesen Klauseln wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Auch diese Klausel wurde vom BGH für unwirksam erklärt.

Der BGH begründet seine Entscheidungen damit, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – kann der Mieter formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind, belastet werden.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14 entschied der BGH, dass die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wird. So waren in dem zu entscheidenden Fall in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter nach Auffassung des BGH bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte. Der dem Mieter zu Beginn gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete stellt aus Sicht des BGH keinen angemessenen Ausgleich d

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http://www.kanzlei-baranowski.de/Aktuelles/Mietrecht_Rechtsanwalt_Siegen/detail.323.Schoenheitsreparaturen-Renovierung-Aktuelle-Rechtsprechung-BGH.html

Erstellt am 19.03.2015 von

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