Eine Neuigkeit von Anwaltskanzlei Baudisch

Die Kündigung eines Mietvertrages

Oft sind Mieter von Wohnungen unsicher, ob, wann und wie sie ihren auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag kündigen können. Worauf muss ich also als Mieter achten?

Zunächst kann ein unbefristeter Mietvertrag durch den Mieter jederzeit ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden. Das Kündigungsschreiben muss von allen Mietern der Wohnung unterschrieben sein. Da der Kündigende im Streitfall den Zugang der Kündigung beweisen muss, ist es ratsam, das Schreiben persönlich zu übergeben und sich den Erhalt vom Vermieter quittieren zu lassen oder es per Einschreiben mit Rückschein zu übersenden.

Mit dem Zugang der Kündigung beim Vermieter beginnt die Kündigungsfrist zu laufen. Diese beträgt für eine ordentliche Kündigung durch den Mieter 3 Monate. Geht die Kündigung dem Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zu (auch Samstage gelten hier als Werktage), zählt dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mit. Der 3. Werktag im Mai 2006 ist zum Beispiel der 4. Mai. Erreicht die Kündigung den Vermieter also bis spätestens 04. Mai 2006, läuft die Kündigung ab Mai und endet am 31. Juli 2006. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, abweichend von dieser gesetzlichen Frist im Mietvertrag eine kürzere oder längere Frist zu vereinbaren. Eine Verkürzung der Frist dadurch, dass ein Nachmieter gestellt wird, ist grundsätzlich nur möglich, wenn es ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

Neben dieser sogenannten ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist steht dem Mieter aber auch ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht zu, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der Frist nicht zugemutet werden kann. Ein solcher Grund liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung nicht wie vereinbart zum Gebrauch bereit stellt oder die Benutzung wieder entzieht. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Bezug der Wohnung nicht ermöglicht wird (etwa wenn die Schlüssel nicht übergeben werden) oder die Wohnung nicht den vereinbarten Zustand aufweist. In diesen Fällen muss der Mieter dem Vermieter vor einer Kündigung jedoch eine Frist setzen, innerhalb der er den vereinbarten Gebrauch der Wohnung ermöglichen soll. Verstreicht diese Frist erfolglos, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Ein anderer Grund für eine außerordentliche Kündigung ist gegeben, wenn von der Wohnung eine schwere Gesundheitsgefährdung, etwa durch einen starken Befall mit Schimmelpilzen, ausgeht. Auch dann braucht der Mieter die 3-monatige Frist nicht einzuhalten, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand der Wohnung nicht verursacht hat. Auch hier ist aber eine vorherige Fristsetzung durch den Mieter erforderlich, die ohne Erfolg bleiben muss. Beruft sich der Mieter auf einen solchen wichtigen Grund, der ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar macht, muss er ihn im Kündigungsschreiben darlegen.

Da vertragliche Regelungen den hier aufgezeigten im Zweifel vorgehen, ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt empfehlenswert.

S. Lehmann
Rechtsreferendarin
Anwaltskanzlei Baudisch

Erstellt am 31.10.2006 von

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