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Denkmalschutz bei einem Liquidationsobjekt
Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Baudenkmals dazu verpflichtet, durch geeignete und fortlaufende Instandhaltungen das Denkmal zu erhalten. Dies ist so in den entsprechenden Denkmalschutzgesetzen der Länder geregelt. Bei einem Bewertungsobjekt, das sich in einem absolut maroden Zustand befindet, würden bei Durchführung der angezeigten und notwendigen Sanierungen aber so wenig an ursprünglicher Substanz erhalten bleiben, dass die Identität des Denkmals verloren ginge. Dazu werden die Sanierungskosten die Kosten eines vergleichbaren Neubaus in der Regel übersteigen. Grundsätzlich würde ein vernünftig denkender Marktteilnehmer unter dem Gesichtspunkt der fehlenden wirtschaftlichen Rentabilität ein heruntergekommenes Gebäude abreißen und durch einen Neubau ersetzten.
Denkmalschutz versus Liquidation
Einer Liquidation des Gebäudes (Abriss) würde aber der Denkmalschutz entgegenstehen, der wie oben beschrieben den dauerhaften Erhalt des Denkmals vorsieht. Zwar ist grundsätzlich natürlich auch denkbar, dass die zuständige Denkmalschutzbehörde einem Abriss zustimmt. Denn ein unter Denkmalschutz stehendes sanierungsbedürftiges Gebäude darf abgerissen werden, wenn die Kosten der Sanierung nicht durch seine Nutzung erwirtschaftet werden können. Oder anders: die Erhaltung eines Baudenkmals ist dem Eigentümer unzumutbar, wenn er von dem Gebäude keinen vernünftigen Gebrauch machen kann. Ob die Denkmalschutzbehörde einem Abriss aber zustimmt bzw. zustimmen muss ist eine Rechtsfrage, deren Beantwortung nicht in den Aufgabenbereich eines Sachverständigen der Grundstückswertermittlung fällt. Denkmalschutz versus Liquidation.
In der Verkehrswertermittlung kann daher der Gebäudewert und der Wert der baulichen Außenanlagen nur mit 0 € angesetzt werden mit dem Ergebnis, dass sich der Verkehrswert des Denkmalobjekts ausschließlich aus dem zu ermittelnden Bodenwert ergibt.

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